주택연금은 자신의 주택에 계속 거주하면서 이를 담보로 노후자금을 연금형태로 빌려주는 역모기지론을 말합니다. 오늘은 주택연금 단점 알아보겠습니다. 우리가 집을 살 때 대상주택을 담보로 제공하고 주택구입자금을 빌리는 모기지론과 반대개념이라고 생각하면 됩니다. 주택은 소유하고 있지만, 소득이 부족한 어르신들에게 매달 연금형태로 생활비를 지급하는 제도입니다.
주택연금 단점
주택연금 제도
주택연금은 주택을 가지고 있는 만 55세 이상 어르신들이 일정기간 또는 사망시까지 매달 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증하는 제도를 말합니다. 한국주택금융공사에 주택연금을 신청하면 은행에 보증서를 발급하고 은행에서 대출을 실행하여 매달 연금을 지급합니다.
가입연령은 부부 중 1인이라도 만 55세 이상에 해당되어야 합니다. 본인이나 배우자는 우리나라 국적을 갖고 있어야 하며 재외국민도 포함됩니다. 대상주택은 부부합산 기준으로 공시가격이 9억원 이하입니다. 다주택자도 대상주택 합산액이 9억원 이하이면 가능합니다. 합산액이 9억원을 초과하면 3년 이내에 비거주 주택을 처분하면 됩니다. 가입가능 주택은 주택법상 주택, 노인복지주택, 주거목적의 오피스텔 등입니다. 단, 가압류나 저당권이 없어야 합니다.
주택연금 보증료
주택연금을 가입할 때 내는 보증료는 초기보증료와 연보증료가 있습니다. 초기보증료는 대상주택 가격의 1.5%를 금융기관이 대납하고 대출잔액에 가산합니다. 연보증료는 보증잔액의 0.75%에 해당합니다. 보증잔액은 월지급금, 개별인출금, 보증료와 앞의 3가지 항목에 대한 대출이자를 전부 합산한 금액입니다.
대출금리
주택연금은 대출금 이자를 계산할 때 변동금리를 기준으로 합니다. 이러한 점은 소비자의 선택을 제한하는 문제점이 있습니다. 변동금리의 경우에는 금리하락기에는 이자가 적게 누적되지만, 금리상승기에는 이자가 누적되는 폭이 큽니다. 그래서 나중에 종료시점에 변제해야 할 채무액이 크게 증가할 수 있는 점이 주택연금 단점 중의 하나입니다.
초기 보증료
초기 보증료는 가입 초기부터 대출잔액에 가산되기 때문에 연금 수령기간 동안 고스란히 이자가 쌓이게 됩니다. 게다가 가입자가 조기상환을 할 경우에는 이미 납입한 초기보증료는 돌려받지 못해서 손해를 볼 수 있습니다. 그리고 가입 초기에는 대출금 금액이 적기 때문에 대상주택에 대한 보증위험은 거의 일어나지 않습니다. 그런데 인출금 한도를 크게 설정하여 초기에 대출을 많이 받은 가입자와 동일한 초기보증료를 부담하는 것은 공평하지 않습니다.
주택가격 제한
대상주택 가격이 9억원을 초과하는 경우에는 주택연금에 가입할 수 없습니다. 따라서 고가의 주택만을 소유한 어르신들은 주택연금에 가입할 수 없습니다. 외국의 사례를 보면, 미국은 대상주택 가격과 상관없이 주택연금에 가입할 수 있고 최대 대출금액을 제한하고 있습니다.
지금까지 주택연금 단점 알아보았는데요. 대부분의 국가들은 주택가격은 제한을 두지 않고 대출금액에 대한 제한을 두고 있습니다. 우리나라도 연금제도의 취지를 살려서 이 부분을 보완할 필요가 있습니다.
