우리나라 주택임대차에는 다른 나라에서 찾아볼 수 없는 전세라는 제도가 있습니다. 오늘은 묵시적 갱신 후 임차인의 계약 해지 및 임대인의 계약 해지 등에 대하여 알아보겠습니다. 급격한 수도권 중심의 산업화를 겪으면서 보증금을 떼이는 사고가 많아지면서, 정부는 세입자 보호를 위하여 주택임대차보호법을 마련하였습니다.
묵시적 갱신 후 임차인의 계약해지, 임대인의 계약 해지
우리나라 전세 제도의 문제점
전세 제도는 20세기 대한민국 주택금융이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 성립한 제도입니다. 1970년대까지만 해도 한국의 시중은행 저축금리는 12% 정도였고 대출금리는 20% 정도였습니다. 이처럼 고금리가 정착되면서 집주인은 전세를 내주고 전세보증금을 은행에 저축하여 이자를 받고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착되었습니다.
그러나 21세기에 들어서 은행금리가 지속적으로 하락하면서 전세금의 은행 예치 메리트는 떨어지고 집주인은 재테크를 통하여 전세금을 시드머니로 사용가능하지만 그 댓가로 손실 가능성은 커지게 됩니다. 그것이 임대인발 전세대출 리스크 일명 깡통전세의 원인이 되고 있습니다. 예전에는 전세가율이 50%에 불과했지만, 지금은 지역에 따라서 90%에 육박하면서 얼마전 세간을 떠들썩하게 했던 전세사기 유형이 나타나게 된 것입니다.
묵시적 갱신
임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경 등을 통지하지 않는 경우에 계약기간이 만료되었을 때, 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 자동연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 즉, 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는 것을 말합니다.
또한 임차인이 임대차계약 기간이 종료되기 2개월 전까지 임대인에게 통지를 하지 않은 경우에도 묵시적 갱신이 이루어집니다. 임대차 기간을 보통 2년으로 정하지만 임차 기간이 끝난 후에 임대인과 임차인이 아무런 말도 하지 않고 그냥 사는 경우를 말합니다. 이처럼 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 새로운 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.
묵시적 갱신 후 임차인의 계약 해지
묵시적 갱신 후에 임차인은 임대인에게 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 임대인이 통지를 받은 후로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 즉, 임대인은 임차인의 계약 해지 통보를 받은 후 3개월이 지나면 보증금을 돌려주어야 합니다. 이때 보증금을 반환받지 못한 임차인은 함부로 이사를 하면 우선변제권이 사라지기 때문에 보증금 반환에 문제가 발생합니다. 이러한 경우에는 임차권 등기명령 제도를 이용해서 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다.
묵시적 갱신 후 임대인의 계약 해지
묵시적 갱신 후에 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있지만, 임대인은 2년의 기간 동안에는 계약 해지를 할 수 없고 2년 기간 종료되기 2개월 전에 갱신거절 통보를 할 수 있습니다.
지금까지 묵시적 갱신 후 임차인의 계약 해지 및 임대인의 계약 해지 등에 대하여 알아보았는데요. 묵시적 갱신 해지하는 경우에 부동산 중개수수료는 임차인이 부담하지 않아도 됩니다.
